ENChưa có sản phẩm trong giỏ hàng.
Melbourne là thành phố lớn thứ hai của Úc và cũng là một trong những điểm đến được người nước ngoài lựa chọn nhiều nhất để sinh sống và làm việc. Với cộng đồng đa văn hóa, hệ thống giáo dục hàng đầu với các trường đại học thuộc nhóm top, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng cuộc sống cao, thành phố này liên tục thu hút lượng lớn sinh viên quốc tế, chuyên gia nước ngoài và người nhập cư có tay nghề. Đây cũng là cơ hội lớn cho các nhà đầu tư bất động sản tìm kiếm cơ hội mới.
Tổng quan thị trường cho thuê Melbourne 2025–2026
Thị trường cho thuê Melbourne đã trải qua giai đoạn tăng trưởng nóng trong hai năm 2022–2023, khi giá thuê tăng 8–12%/năm sau khi biên giới mở cửa trở lại. Đến năm 2025–2026, thị trường đã hạ nhiệt về tốc độ tăng, nhưng vẫn duy trì ở mức căng thẳng.
Giá thuê căn hộ tại Melbourne tăng khoảng 3–4% so với cùng kỳ năm ngoái, mức tăng đã chậm lại đáng kể so với giai đoạn tăng hai con số của 2022–2023. Tỷ lệ trống nhà cho thuê tại Melbourne dao động quanh 2,5% vào đầu năm 2026, cao hơn so với đỉnh dịch nhưng vẫn thấp hơn ngưỡng cân bằng thị trường khoảng 3%. Các bất động sản có giá hợp lý vẫn được thuê nhanh, thường chỉ trong khoảng 20 ngày.
Theo Báo cáo Thuê nhà của Homes Victoria quý 3/2025, tiền thuê trung bình tại khu vực đô thị Melbourne tăng lên 580 AUD/tuần. Chỉ số tiền thuê đô thị tăng 3,5% trong 12 tháng qua — thấp hơn mức tăng 8,0% của năm trước và mức bình quân 10 năm là 4,3%.
So với các thành phố lớn khác của Úc, Melbourne vẫn dễ chịu hơn Sydney. Giá thuê ở các khu vực nội ô Melbourne khá tương đương với nội ô Brisbane, nhưng Melbourne có nguồn cung căn hộ cao tầng lớn hơn nhiều. So với Perth, các khu vực nội ô Melbourne có giá cao hơn, dù vùng ngoại ô có mức giá tương đương.
Nhu cầu thuê nhà — Ai đang thúc đẩy thị trường?
Làn sóng di cư quốc tế
Dòng người nhập cư ròng từ nước ngoài vào Úc đạt kỷ lục 538.000 người trong năm 2022–23, duy trì ở mức 429.000 người năm 2023–24, và giảm về 306.000 người năm 2024–25. Áp lực lớn nhất tập trung ở Sydney và Melbourne.
Tính đến ngày 1/1/2026, có đến 2,98 triệu người đang ở Úc với visa tạm thời — mức cao nhất được ghi nhận. Những người mới đến thường thuê nhà trước khi mua, tạo ra áp lực tức thì lên thị trường cho thuê. Kết hợp với tỷ lệ trống nhà thấp, điều này đẩy giá thuê lên cao tại hầu hết các thành phố lớn.
Sinh viên và chuyên gia quốc tế
Thị trường bất động sản CBD Melbourne đang phục hồi mạnh về mảng cho thuê trong năm 2026, được thúc đẩy bởi nhu cầu bùng nổ từ sinh viên quốc tế và tỷ lệ trống thấp tại các khu vực nội ô.
Tính đến giữa năm 2025, di cư quốc tế đã đưa hơn 93.000 người đến Victoria, xu hướng này có thể tiếp tục trong thời gian tới. Đây chủ yếu là các chuyên gia trẻ, sinh viên quốc tế, người di cư có tay nghề — những người tìm kiếm chỗ ở thuê trước, rồi mới tính đến việc mua nhà.
Giá thuê theo khu vực (2026)
Khu vực nội ô (Inner City)
Khu CBD có giá thuê cao, với căn hộ 1 phòng ngủ dao động 430–600 AUD/tuần và 2 phòng ngủ 650–800 AUD/tuần. Khu vực này có mật độ căn hộ cao, thuận tiện đi bộ đến nơi làm việc, giải trí và không cần tốn chi phí đi lại.
Ba khu vực được người nước ngoài ưa chuộng nhất tại Melbourne là CBD (trung tâm tài chính của thành phố), Southbank và hành lang St Kilda Road, tất cả đều cung cấp tiện nghi và căn hộ hiện đại. Chi phí thuê tại các khu vực này thường từ 2.400–3.200 AUD/tháng cho căn hộ 1–2 phòng ngủ. Các quốc tịch thường thấy nhất ở đây gồm người Ấn Độ, Trung Quốc, Anh và Mỹ, chủ yếu làm trong các lĩnh vực tài chính, công nghệ và dịch vụ chuyên môn.
Southbank: Giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ khoảng 550 AUD/tuần; giá thuê trung bình chung đạt khoảng 680–700 AUD/tuần. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê (rental yield) đối với unit ở mức 6,91% — khá hấp dẫn với nhà đầu tư.
Căn hộ cao cấp trong các tòa tháp Southbank hoặc CBD có thể đạt mức 800 AUD/tuần trở lên.
Richmond: Giá thuê khoảng 580 AUD/tuần trở lên, thuận tiện đi lại bằng tàu đến CBD trong vòng 15 phút.
Carlton và Fitzroy: Phổ biến với sinh viên và chuyên gia trẻ. Các chuyên gia trẻ tại Fitzroy, Collingwood và Richmond thường chi từ 2.000–2.600 AUD/tháng cho căn hộ 1 phòng ngủ.
Khu vực ngoại ô (Outer Suburbs)
Các khu vực ngoại ô trung xa như Hawthorn, Kew, Camberwell có giá từ 650–800 AUD/tuần cho nhà 3 phòng ngủ — rẻ hơn đáng kể so với nội ô Sydney ở phân khúc tương đương.
Vùng ngoại ô xa như Frankston, Craigieburn, Werribee có giá từ 280–530 AUD/tuần cho căn hộ 2 phòng ngủ đến nhà 3 phòng ngủ, phù hợp với gia đình có ngân sách hạn chế.
Xu hướng nổi bật của thị trường
Căn hộ đang vượt trội so với nhà riêng
Trong bối cảnh lãi suất cao hạn chế khả năng mua nhà, căn hộ trở nên hấp dẫn hơn đáng kể. Nhiều năm xây dựng chậm đã tạo ra sự thiếu hụt căn hộ sẵn sàng để ở, trong khi nhu cầu nhập cư và thuê nhà tiếp tục tăng tại các khu vực trung tâm. Sự mất cân bằng này tạo nền tảng cho căn hộ có thể tăng giá tốt hơn nhà riêng trong năm 2026.
Nguồn cung mới hạn chế
Trong năm 2025, khoảng 2.700 căn hộ mới được hoàn thiện tại khu vực nội ô Melbourne — tăng 69% so với năm trước nhưng vẫn thấp hơn mức bình quân 20 năm (3.600 căn/năm). Hầu hết dự án đang xây thuộc phân khúc build-to-rent thay vì build-to-sell.
Luật thuê nhà thay đổi có lợi cho người thuê
Từ ngày 25/11/2025, Úc chính thức cấm trả giá thuê nhà: bất động sản phải được quảng cáo với mức giá cố định, và chủ nhà/đại lý không được yêu cầu, khuyến khích hoặc chấp nhận đề nghị giá cao hơn mức quảng cáo. Quy định này đặc biệt quan trọng với các thị trường căn hộ nội ô cạnh tranh như CBD, Docklands và South Yarra.
Share house ngày càng phổ biến
Do giá thuê leo thang, nhiều người thuê, đặc biệt là sinh viên và người mới đến, đang chuyển sang mô hình share house (nhà ở ghép). Theo khảo sát của Flatmates.com.au với hơn 10.000 người, ngày càng nhiều người chuyển sang thuê phòng chung nhà trong bối cảnh khủng hoảng chi phí sinh hoạt và thị trường cho thuê chật chội. Giá thuê một phòng đắt nhất ở Melbourne tập trung tại St Kilda, với mức trung bình 490 AUD/tuần — gần 2.000 AUD/tháng chỉ cho một phòng.
Dự báo thị trường 2026 và xa hơn
Dự báo tăng trưởng giá thuê tại Melbourne cho cả năm 2026 ở mức 0–3%, phản ánh một thị trường đã phần lớn ổn định sau nhiều năm tăng mạnh.
Dân số Victoria dự kiến vượt mốc 7 triệu người trong vài năm tới, và Melbourne sẽ hấp thụ phần lớn tăng trưởng đó. Úc đang trên đà thiếu hụt khoảng 426.000 căn nhà so với mục tiêu quốc gia vào năm 2029, và Victoria chịu áp lực đáng kể trong con số này. Khi quá trình di cư tiếp tục và sinh viên quốc tế cùng các chuyên gia nước ngoài trở lại với số lượng ngày càng tăng, nhu cầu đối với căn hộ tại các vị trí đắc địa được dự kiến sẽ tiếp tục tăng cường. Mức tăng giá ở đây khó có thể bùng nổ nhưng sẽ ổn định và bền vững.
Một số dự án bất động sản hấp dẫn cho các nhà đầu tư mong muốn tìm cơ hội mới tại xứ sở chuột túi:
VERDÉ – Ốc Đảo Xanh Giữa Trung Tâm Nghệ Thuật Melbourne
Wattle House — Nhà phố cao cấp bên sông phía Tây Melbourne
